Köpa bostadsrätt? 5 nyckeltal som avslöjar en svag förening

Lagen kräver 5 nyckeltal i varje bostadsrättsförenings årsredovisning. De står i förvaltningsberättelsen, oftast i en tabell som heter flerårsöversikt. Det tar fem minuter att läsa dem, och de säger mer om föreningens ekonomi än en snygg mäklarbeskrivning.

Kravet står i årsredovisningslagens sjätte kapitel, paragraf 3 a. Det gäller för räkenskapsår som började efter 2022. Bokföringsnämnden (BFN) bestämmer i sitt allmänna råd BFNAR 2023:1 hur varje nyckeltal räknas fram.

Nyckeltalen ska visas för det senaste året och de tre åren före. Då ser du åt vilket håll det går. Termer du inte känner igen kan du slå upp i ordlistan.

Ett räkneexempel

Vi tar en påhittad förening för att visa hur talen hänger ihop:

• 2 000 kvm bostäder, alla upplåtna med bostadsrätt
• 30 000 000 kr i lån
• 1 800 000 kr i årsavgifter per år

Du tittar på en tvåa på 60 kvm med en månadsavgift på 4 500 kr.

1. Årsavgift per kvm

Föreningens årsavgifter delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt. I exemplet blir det 900 kr per kvm och år. Jämför med liknande föreningar i närheten. En låg avgift är inte alltid bra. Den kan betyda att föreningen sparar för lite eller lånar till underhållet.

2. Skuldsättning per kvm

Föreningens räntebärande lån delat med hela ytan, bostadsrätter och hyresrätter tillsammans. I exemplet blir det 15 000 kr per kvm. Din del av föreningens lån är alltså ungefär 900 000 kr för en lägenhet på 60 kvm. De lånen syns inte i ditt eget bolån, men du betalar räntan på dem genom avgiften.

3. Sparande per kvm

Det här talet visar hur mycket pengar föreningen får över till framtida underhåll. BFN räknar så här: årets resultat plus avskrivningar, plus kostnader för utrangeringar, plus årets planerade underhåll. Summan delas med hela ytan.

Årets resultat kan visa en förlust fast föreningen sparar pengar. Det beror på att avskrivningar är en kostnad men ingen utbetalning. Därför är sparandet en bättre siffra att titta på. Läs den tillsammans med underhållsplanen. Om stambytet eller taket står på tur om fem år behöver sparandet räcka till det, annars måste föreningen låna mer eller höja avgiften.

4. Räntekänslighet

Det här är nyckeltalet som visar vad som händer med avgiften när räntan stiger. BFN räknar det som föreningens lån delat med årets avgiftsintäkter. I exemplet blir kvoten 30 000 000 / 1 800 000, alltså cirka 16,7.

Årsredovisningen anger den ofta i procent, här cirka 17 %, eftersom den visar hur många procent avgifterna behöver höjas om räntan stiger 1 procentenhet.

Så tolkar du det: om föreningens ränta stiger med 1 procentenhet ökar räntekostnaden med 300 000 kr om året. Det motsvarar 17 % av avgifterna. Skulle hela höjningen läggas på avgiften stiger din månadsavgift från 4 500 kr till cirka 5 250 kr.

Fråga också när föreningens lån ska villkorsändras. Uppgiften kan stå i noterna om skulder. En förening som band sina lån när räntorna var låga kan få en stor höjning när bindningstiden går ut.

5. Energikostnad per kvm

Föreningens kostnader för värme, el och vatten delat med hela ytan. Talet visar hur känslig föreningen är för energipriserna. Om värme, el eller vatten inte ingår i avgiften ska årsredovisningen säga det. Då betalar du den kostnaden själv, utöver avgiften.

Det här ska också stå i förvaltningsberättelsen

BFN kräver fler upplysningar som är bra att känna till:

• Om föreningen har en aktuell underhållsplan eller inte.
• Om marken ägs eller hyrs med tomträtt. Med tomträtt ska det stå när avgälden ska omförhandlas.
• Om föreningen gick med förlust, vad förlusten betyder för föreningens möjlighet att betala sina framtida åtaganden.

Så använder du siffrorna

Lagen säger inte vilka nivåer som är bra eller dåliga. Jämför därför med andra föreningar och med föreningens egna tidigare år. Några mönster är värda en extra fråga till mäklaren eller styrelsen:

• Lånen per kvm har ökat flera år i rad.
• Sparandet är lågt samtidigt som underhållsplanen visar stora projekt de närmaste åren.
• Räntekänsligheten är hög och lånen ska villkorsändras snart.
• Det saknas en aktuell underhållsplan.

En förening med svag ekonomi kan behöva höja avgiften. Det påverkar både vad du har råd med och vad nästa köpare vill betala när du säljer.

Källor

• Lag (2022:1028) om ändring i årsredovisningslagen, Svensk författningssamling
• BFNAR 2023:1 om kompletterande upplysningar i bostadsrättsföreningars årsredovisning, Bokföringsnämnden

---

Innehållet är allmän information och inte finansiell eller juridisk rådgivning. Bolån Radar hämtar uppgifter från banker och myndigheter och kan inte garantera att de är fullständiga eller felfria. Prata med din bank eller en rådgivare innan du fattar beslut.