Bostadsköp utan låneförbehåll: 350 000 kr i handpenning på spel

Du vinner budgivningen på 3 500 000 kr och skriver kontrakt samma kväll. En vecka senare säger banken nej till lånet. Står det inget villkor om lån i kontraktet är du ändå bunden av köpet. Två klausuler kan skydda dig: låneförbehållet och besiktningsklausulen.

Därför behövs villkoren

Ett bud binder ingen. Konsumentverket skriver att köpet blir bindande först när köpare och säljare har skrivit under köpekontraktet. Efter det finns ingen ångerrätt.

Ett villkor som påverkar om köpet ska gälla måste stå i köpehandlingen. Det säger jordabalken i fjärde kapitlet, paragraf 3. En muntlig överenskommelse med säljaren räcker alltså inte. Ett sådant villkor får heller inte gälla längre än två år.

För en bostadsrätt ska överlåtelseavtalet vara skriftligt och undertecknat av båda. Det står i bostadsrättslagen.

Låneförbehållet

Ett låneförbehåll säger att köpet går tillbaka om du inte får lån. Konsumentverket påpekar att ett lånelöfte inte är en garanti. Banken kan neka dig lånet senare om den anser att bostaden inte är värd lånebeloppet.

Så kan det gå till. Du har ett lånelöfte på 3 150 000 kr, alltså 90 procent av 3 500 000 kr. Banken värderar huset till 3 200 000 kr. Med 90 procent av det värdet vill banken bara låna ut 2 880 000 kr. Du saknar 270 000 kr.

Ett bra låneförbehåll innehåller:

• Ett datum när du senast måste meddela säljaren att du inte får lån.
• Att meddelandet ska vara skriftligt.
• Att handpenningen ska betalas tillbaka om köpet går åter.
• Att ingen av parterna har rätt till skadestånd när köpet går åter.

Villkoret är till för när banken säger nej. Det är ingen väg ut om du bara har ångrat dig.

Besiktningsklausulen

Hinner du inte besikta huset före kontraktet kan du skriva in en besiktningsklausul. Konsumentverket skriver att du bara har rätt att besikta efter kontraktet om en sådan klausul finns. Konsumentverket råder dig att göra klausulen så öppen att du kan häva köpet utan att ange särskilda skäl.

Det finns två sorters klausuler:

• Öppen klausul. Du kan låta köpet gå åter om du inte är nöjd med besiktningen, utan att förklara varför.
• Klausul med villkor. Köpet går bara åter om besiktningen visar fel av ett visst slag eller över ett visst belopp. Då kan ni tvista om felet är tillräckligt stort.

Tänk på att klausulen har en tidsfrist. Boka besiktningsmannen direkt efter kontraktet. Missar du fristen kan du inte längre använda klausulen.

Vad som händer utan villkor

Högsta domstolen prövade ett sådant fall i NJA 1982 s. 613. Köparen skrev kontrakt innan lånet var klart, eftersom säljaren hade bråttom. Lånet gick inte igenom.

Kontraktet sa att säljaren fick häva köpet och behålla handpenningen som skadestånd. Domstolen sa att ett sådant villkor inte i sig är oskäligt. I just det fallet sänktes beloppet från 37 500 kr till 12 000 kr, men köparen fick ändå betala.

Handpenningen är oftast 10 procent av priset och betalas vanligen inom en vecka efter kontraktet. På ett hus för 3 500 000 kr är det 350 000 kr. Det är den summan du riskerar.

Säljaren måste säga ja

Ett villkor kräver att säljaren går med på det. I en het budgivning kan en säljare välja en köpare utan villkor. Det är ditt eget val om du vill ta den risken. Ett starkt lånelöfte och en besiktning före kontraktet minskar behovet av villkor.

Checklista före kontraktet

1. Ha ett aktuellt lånelöfte och fråga banken hur den värderar bostaden.
2. Besikta före kontraktet om du kan. Annars, skriv in en öppen besiktningsklausul.
3. Läs villkorens datum och hur du ska meddela säljaren.
4. Kontrollera att handpenningen betalas tillbaka om ett villkor uppfylls.

Kontraktskapitlet i snabbkursen om bostadsköp visar vad köpekontraktet i övrigt ska innehålla.

Källor

• Budgivning vid köp av bostad, Konsumentverket
• Tips när du ska köpa hus, Konsumentverket
• Jordabalk (1970:994), riksdagen.se
• Bostadsrättslag (1991:614), riksdagen.se
• NJA 1982 s. 613, lagen.nu
• Så går kontraktsskrivningen till, Nordea

---

Innehållet är allmän information och inte finansiell eller juridisk rådgivning. Bolån Radar hämtar uppgifter från banker och myndigheter och kan inte garantera att de är fullständiga eller felfria. Prata med din bank eller en rådgivare innan du fattar beslut.