Köpa bostadsrätt? Ett stambyte kan höja avgiften 1 460 kr i månaden
En förening som lånar 15 miljoner kr till 3,5 % betalar 525 000 kr i ränta om året. Planerna står i årsredovisningen, underhållsplanen och protokollen.
Ett stambyte kan höja avgiften i en bostadsrätt i flera år. I ett räkneexempel med 30 lägenheter och ett lån på 15 000 000 kr blir det cirka 1 460 kr mer i månaden per lägenhet.
Konsumentverket skriver rakt ut att ett stambyte ofta leder till att avgiften höjs. Ta därför reda på vad föreningen planerar innan du lägger bud på en bostadsrätt.
När är det dags för stambyte?
Riksbyggen skriver att det brukar vara dags att göra något åt rörstammarna efter 40 till 50 år. Avloppsrör håller enligt Riksbyggen 30 till 60 år och vattenledningar 25 till 60 år. Är huset byggt 1975 är stammarna 51 år gamla i år, om ingen har bytt dem.
Kolla byggåret och fråga om stammarna har bytts eller relinats. Har det gjorts finns det oftast med i årsredovisningen eller i föreningens information till köpare. Fler saker att granska i en förening tar snabbkursens kapitel om bostadsjakt upp.
Här hittar du planerna
Årsredovisningen. Konsumentverket råder dig att gå igenom årsredovisningen. Där finns förvaltningsberättelsen, som beskriver föreningens år, och föreningens lån.
Underhållsplanen. Det finns inget generellt lagkrav på att en äldre förening ska ha en underhållsplan. Stadgarna måste däremot ange hur föreningen sparar pengar till underhållet av huset. Nya föreningar ska sedan 2024 ha en teknisk underhållsplan för 50 år i sin ekonomiska plan. Be mäklaren eller styrelsen om föreningens plan. Saknas den är det ett svar i sig.
Stämmoprotokollen. Större renoveringar beslutas ofta på stämman. Be säljaren om protokollen från de senaste årens stämmor och läs vad som sagts om stammar, tak och fasad.
Styrelsen. Konsumentverket råder dig att fråga styrelsen om vad som är på gång. Ställ frågan skriftligt, så att du har svaret sparat.
Fem nyckeltal du ska läsa
Årsredovisningslagen kräver att förvaltningsberättelsen i en bostadsrättsförenings årsredovisning innehåller fem nyckeltal:
| Nyckeltal | Vad det visar |
|---|---|
| Årsavgift per kvm | Vad medlemmarna betalar i avgift |
| Skuldsättning per kvm | Föreningens lån fördelat på ytan |
| Sparande per kvm | Hur mycket föreningen sparar till underhåll |
| Räntekänslighet | Hur mycket avgifterna skulle behöva höjas om räntan på lånen steg en procentenhet |
| Energikostnad per kvm | Föreningens kostnad för energi |
Går föreningen med förlust ska den också förklara vad det betyder för framtidens finansiering.
Räkneexempel: så slår lånen igenom på din avgift
Anta att föreningen har en skuld på 15 000 kr per kvm. Din lägenhet är 60 kvm. Din andel av föreningens lån är då 900 000 kr.
Stiger räntan på föreningens lån med en procentenhet blir din del av räntekostnaden 9 000 kr högre om året. Det motsvarar 750 kr mer i månaden.
Lånar föreningen till ett stambyte växer skulden. Anta att en förening med 30 lägenheter lånar 15 000 000 kr till 3,5 % ränta. Räntan blir 525 000 kr om året. Fördelat lika blir det 17 500 kr per lägenhet och år, eller cirka 1 460 kr i månaden. I verkligheten fördelas kostnaden oftast efter lägenhetens andel.
Du kan inte klaga i efterhand
Köp av bostadsrätt följer köplagen. Det finns ingen undersökningsplikt för bostadsrätter i köplagen. Men Konsumentverket påpekar att du inte kan klaga i efterhand på fel som du borde ha upptäckt. Ett beslutat stambyte som står i protokollen är svårt att hävda att du inte kunde ha känt till.
Hittar du ett fel i lägenheten har du två år från tillträdet på dig att klaga. Du ska klaga inom skälig tid efter att du upptäckt felet.
Använd svaren i budgivningen
Ett planerat stambyte är inte automatiskt ett skäl att låta bli bostaden. Ett nytt stambyte kan tvärtom vara en fördel. Men räkna in en högre avgift i din budget, och låt den påverka hur högt du budar.
Källor
- Konsumentverket: Tips när du köper bostadsrätt
- Konsumentverket: Fel i bostadsrätt
- Riksbyggen: Stambyte
- Riksdagen: Bostadsrättslag (1991:614)
- Riksdagen: Årsredovisningslag (1995:1554)
Innehållet är allmän information och inte finansiell eller juridisk rådgivning. Bolån Radar hämtar uppgifter från banker och myndigheter och kan inte garantera att de är fullständiga eller felfria. Prata med din bank eller en rådgivare innan du fattar beslut.