Bostadsrätt eller villa: nytt tak för 250 000 kr, vem betalar?

Behöver huset ett nytt tak för 250 000 kr betalar du hela summan själv. I en bostadsrätt står föreningen för taket, men pengarna kommer ändå från medlemmarna.

Köper du ett hus äger du marken och byggnaden. Köper du en bostadsrätt äger du inte lägenheten. Du blir medlem i en förening som äger huset, och du får rätt att använda lägenheten utan tidsgräns. Skillnaden avgör vem som betalar när taket eller rören måste bytas.

Huset: du äger fastigheten

Ett hus står på en fastighet. Den som köper fastigheten blir ägare till mark och byggnader. Du söker lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader efter köpet. Lagfarten visar att du är ägare.

Med ägandet följer hela ansvaret. Taket, fasaden, dräneringen, avloppet och värmesystemet är ditt. Går något sönder betalar du. Du bestämmer också själv när och hur du renoverar, så länge du följer reglerna om bygglov.

Bostadsrätten: du äger en rätt i en förening

Enligt bostadsrättslagen är en bostadsrätt den rätt i föreningen som en medlem har. Föreningen upplåter lägenheten till dig för användning, mot betalning och utan tidsbegränsning. Det är föreningen som äger huset.

Du betalar en månadsavgift. Den ska täcka föreningens kostnader: drift, underhåll, försäkring och räntor på föreningens lån.

För att köpet ska gälla måste föreningen anta dig som medlem. Köpet ska också göras skriftligt och skrivas under av både säljare och köpare.

Vem betalar vad i en bostadsrätt

Lagen delar upp ansvaret så här:

• Föreningen ska hålla huset, marken och lägenheten i gott skick, utom det som medlemmen ansvarar för.
• Du som medlem ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Du ansvarar dock inte för ledningar för vatten, avlopp, värme och liknande som föreningen har dragit och som går till fler än en lägenhet.

Föreningens stadgar kan ändra fördelningen. Läs dem innan du köper. Där står till exempel vem som ansvarar för fönster, ytskikt i badrummet och vitvaror.

Ett nytt tak

I huset betalar du hela taket själv. Säg att det kostar 250 000 kr. Har du inte sparat ihop det får du låna, och bara lån med säkerhet ger ränteavdrag från 2026.

I bostadsrätten betalar föreningen. Men pengarna kommer ändå från medlemmarna, via sparade medel, nya lån eller höjd avgift.

Nya stammar

Föreningen betalar ett stambyte, eftersom stammarna går till fler än en lägenhet.

Säg att föreningen lånar 10 000 000 kr till stambytet, till 3 % ränta. Räntan blir 300 000 kr om året. Med 30 lägenheter blir det i snitt 10 000 kr per lägenhet och år. Det motsvarar en avgiftshöjning på cirka 833 kr i månaden, innan föreningen har börjat betala av lånet.

Ytskikten i ditt badrum kan däremot vara ditt ansvar, beroende på stadgarna.

Vad du får ändra själv

I huset gäller plan- och bygglagen. Du kan behöva bygglov eller göra en anmälan för större ändringar.

I bostadsrätten behöver du också styrelsens tillstånd för vissa ändringar. Det gäller ingrepp i bärande väggar, ändringar av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ändringar av ventilationen, ändringar som påverkar brandskyddet och andra väsentliga förändringar.

Därför ska du läsa årsredovisningen

Eftersom alla medlemmar delar på föreningens kostnader blir föreningens ekonomi din ekonomi. Mäklaren ska ge dig den senaste årsredovisningen och föreningens stadgar. Mäklaren ska också ange lägenhetens andel av föreningens skulder och avgiftshöjningar som redan är beslutade.

Titta särskilt på hur mycket föreningen har lånat. Fråga styrelsen eller mäklaren om föreningen har en underhållsplan och vad den säger om stammar och tak.

Kort jämförelse

Tabellen sammanfattar skillnaderna. Fler saker att tänka på för varje bostadstyp finns i kapitlet om bostadstyper i snabbkursen om bostadsköp.

Fråga	Hus	Bostadsrätt
Vad äger du?	Mark och byggnad	En rätt i föreningen att använda lägenheten
Bevis på ägandet	Lagfart hos Lantmäteriet	Medlemskap och föreningens lägenhetsförteckning
Nytt tak	Du	Föreningen, via avgiften
Gemensamma rör	Du	Föreningen
Inredning och ytskikt	Du	Oftast du, enligt stadgarna
Större ombyggnad	Bygglovsregler	Styrelsens tillstånd och bygglovsregler

Källor

• Bostadsrättslag (1991:614)
• Lantmäteriet: Registrera ägare, lagfart
• Fastighetsmäklarinspektionen: Kontraktsskrivning
• Fastighetsmäklarlag (2021:516), 3 kap.
• Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter

---

Innehållet är allmän information och inte finansiell eller juridisk rådgivning. Bolån Radar hämtar uppgifter från banker och myndigheter och kan inte garantera att de är fullständiga eller felfria. Prata med din bank eller en rådgivare innan du fattar beslut.