Husköp: 10 år för dolda fel, men synliga fel får du stå för själv

Köper du ett hus kan du kräva säljaren för dolda fel i upp till 10 år efter tillträdet. Men fel som du borde ha upptäckt före köpet kan du inte klaga på.

Det kallas undersökningsplikt. Det gäller även om besiktningsmannen missade dem. En vanlig överlåtelsebesiktning täcker dessutom inte allt som du är skyldig att undersöka.

Vad lagen säger

Reglerna står i jordabalkens fjärde kapitel. Enligt paragraf 19 är huset felaktigt om det avviker från avtalet eller från vad du "med fog kunnat förutsätta" vid köpet. Men du får inte åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en undersökning.

Hur noga du måste undersöka beror på husets skick, hur liknande hus brukar vara och omständigheterna vid köpet.

Ett dolt fel är alltså ett fel som:

• fanns redan när du köpte huset
• inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning
• du inte borde ha räknat med, med tanke på husets ålder, skick och konstruktion

Konsumentverket beskriver vad köparen ska undersöka: mark, byggnader, el och värme, vatten och avlopp, vitvaror, ventilation och radon.

Vad besiktningen täcker

Enligt Konsumentverket täcker de flesta överlåtelsebesiktningar inte hela undersökningsplikten. För att undersöka resten kan du behöva anlita till exempel en fuktexpert, en elektriker och en sotare.

Två saker är bra att veta om besiktningsmannen:

• Har säljaren beställt besiktningen har du inget avtal med besiktningsmannen. Anlita gärna en egen.
• Missar din besiktningsman ett synligt fel är ansvaret ändå ditt mot säljaren. Däremot kan du ha rätt till skadestånd från besiktningsmannen.

När du ser en varningssignal

Undersökningsplikten växer om du ser tecken på fel. Det kan vara en fläck på väggen, en lukt eller en anmärkning i besiktningsprotokollet. Då måste du ta reda på vad det beror på. Annars kan du inte klaga senare.

Exemplet: fukten som besiktningen hittade

Högsta domstolen prövade en sådan fråga i NJA 1998 s. 407. Huset var en villa från 1923 som hade byggts till 1979. Köparnas egen besiktning hade mätt "något höga fuktvärden" i en blivande gillestuga i tillbyggnaden. Besiktningen visade också förhöjd fukt i källaren.

Efter köpet hittade köparna mögel i gillestugans golv.

Domstolen sa att besiktningens anmärkningar borde ha fått köparna att undersöka orsaken närmare. Anmärkningarna utökade alltså undersökningsplikten. Möglet räknades därför inte som ett dolt fel. Domstolen sa också att om köparen borde ha upptäckt felet hjälper det inte att besiktningsmannen missade det.

Tänk så här om källaren i ett äldre hus:

• Vad du får räkna med beror på husets ålder och konstruktion. I målet var köparna själva beredda att godta viss fukt i den äldre delen av källaren.
• Visar besiktningen förhöjd fukt, fråga besiktningsmannen vad det betyder. Ta in en fuktexpert innan du skriver kontrakt.
• Fråga säljaren om tidigare fuktproblem och åtgärder. Be om svaren skriftligt.

Om du ändå hittar ett dolt fel

Du måste meddela säljaren inom skälig tid efter att du märkte felet eller borde ha märkt det. Det står i paragraf 19 a. Högsta domstolen har godtagit en reklamation 4,5 månader efter att fristen började löpa (NJA 2008 s. 1158). Domstolen sa att en privat köpare får ta hjälp av en sakkunnig innan hen klagar.

Kravet preskriberas tio år efter tillträdet, enligt paragraf 19 b. Vill du häva köpet måste du väcka talan inom ett år från tillträdet.

Bostadsrätt är annorlunda

Köper du en bostadsrätt gäller köplagen. Där finns ingen uttrycklig undersökningsplikt. Men har du undersökt lägenheten kan du inte klaga på fel som du borde ha märkt. Du kan klaga på fel i upp till två år från tillträdet. Föreningen ansvarar för huset och vissa gemensamma ledningar. Det du själv ansvarar för slutar i regel vid lägenhetens ytterdörr.

Checklista före kontraktet

1. Anlita en egen besiktningsman och var med under besiktningen.
2. Läs protokollet. Varje anmärkning om fukt, sprickor eller lukt är en uppmaning att undersöka mer.
3. Ta in experter för el, fukt och avlopp när huset är äldre.
4. Har du inte hunnit besikta före kontraktet, skriv in en besiktningsklausul.

Vad du ska kolla innan du skriver under, och vilka särskilda villkor du kan skriva in, tar kapitlet om kontrakt i snabbkursen om bostadsköp upp.

Källor

• Jordabalk (1970:994), riksdagen.se
• Dolda fel i hus, Konsumentverket
• Tips när du ska köpa hus, Konsumentverket
• Fel i bostadsrätt, Konsumentverket
• NJA 1998 s. 407, lagen.nu
• NJA 2008 s. 1158, lagen.nu

---

Innehållet är allmän information och inte finansiell eller juridisk rådgivning. Bolån Radar hämtar uppgifter från banker och myndigheter och kan inte garantera att de är fullständiga eller felfria. Prata med din bank eller en rådgivare innan du fattar beslut.