Hur stort bolån? Med 70 000 kr i månaden kan det bli 3,4 miljoner kr

Ett par som tjänar 70 000 kr i månaden före skatt kan få låna 3,4 miljoner kronor till ett hus för 4 miljoner. Men det är inte lönen ensam som avgör.

Banken räknar på vad ni har kvar att leva på med en ränta som är mycket högre än dagens. Dessutom får bolånet vara högst 85 procent av bostadens värde. Kalkylen nedan visar hur det går till.

Två gränser styr

Den första gränsen är bolånetaket. Bolånet får vara högst 85 procent av bostadens värde. Resten är kontantinsats.

Den andra gränsen är bankens kreditprövning. Enligt konsumentkreditlagen får banken bara bevilja ett lån om du har ekonomiska förutsättningar att betala. I praktiken görs det med en kvar att leva på-kalkyl, ofta kallad KALP. Alla stora banker använder en sådan kalkyl, enligt Finansinspektionen.

Så fungerar KALP

Banken utgår från hushållets inkomst efter skatt. Från den drar den:

• Räntan på alla lån, räknad med en kalkylränta som är högre än din faktiska ränta. Ränteavdraget räknas med.
• Amortering enligt amorteringskraven.
• Driften av bostaden, eller avgiften till föreningen.
• En schablon för levnadskostnader som mat, kläder och transporter. Schablonen beror på hur många ni är i hushållet.

Det som blir kvar måste vara noll eller mer. Annars blir det nej, eller ett lägre belopp.

Kalkylräntan

Kalkylräntan är bankens stresstest. Den ska visa att du klarar varaktigt högre räntor. Bankerna bestämmer den själva. Enligt Riksbanken använde flera banker en kalkylränta på drygt 6 procent år 2024. I Riksbankens räkneexempel används 7 procent, och det gör vi också här.

Exemplet: ett par med 70 000 kr i månaden

Paret tjänar tillsammans 70 000 kr i månaden, eller 840 000 kr om året. Vi antar, som Riksbanken gör i sina exempel, att skatten är 30 procent. Då har de 49 000 kr i månaden efter skatt.

De vill köpa ett hus för 4 000 000 kr. Med 600 000 kr i kontantinsats blir lånet 3 400 000 kr, alltså 85 procent.

• Ränta med kalkylränta 7 %: 238 000 kr om året. Ränteavdraget gäller per person, med 30 procent upp till 100 000 kr och 21 procent över det. Efter avdrag blir kostnaden 170 020 kr, eller 14 168 kr i månaden.
• Amortering: belåningsgraden är över 70 procent, så kravet är 2 procent. Det blir 5 667 kr i månaden. Lånet är under 4,5 gånger årsinkomsten, alltså under 3 780 000 kr, så det skärpta kravet gäller inte.
• Drift: 4 500 kr i månaden.

Kvar blir 49 000 - 14 168 - 5 667 - 4 500 = 24 665 kr. Det ska räcka till bankens schablon för levnadskostnader och eventuella andra lån. Som jämförelse är schablonen 10 000 kr i månaden för en ensamstående i Riksbankens förenklade exempel.

När lånet växer

Säg att paret i stället vill köpa för 5 000 000 kr och låna 4 250 000 kr. Då händer två saker.

• Räntan med kalkylräntan stiger till 18 085 kr i månaden efter avdrag.
• Lånet är nu över 4,5 gånger årsinkomsten. Det skärpta amorteringskravet lägger till 1 procent, så amorteringen blir 3 procent, eller 10 625 kr i månaden.

Kvar blir 49 000 - 18 085 - 10 625 - 4 500 = 15 790 kr. Har paret barn eller bil kan det vara för lite. Det skärpta kravet äter alltså en stor del av utrymmet.

Den verkliga kostnaden är lägre

Med en rörlig ränta på 2,65 % kostar lånet på 3 400 000 kr i stället 5 256 kr i månaden efter avdrag. Skillnaden mot kalkylen, nästan 9 000 kr, är den buffert banken vill att ni ska ha om räntan stiger.

Fler saker som påverkar

• Andra lån. Billån, studielån och kortkrediter räknas in i kalkylen och minskar utrymmet.
• Barn. Varje barn höjer schablonen för levnadskostnader.
• Skuldkvotstak. Banker kan ha ett eget tak för hur stora skulderna får vara jämfört med inkomsten. Det gäller även om kalkylen går ihop.
• Föreningens ekonomi. Köper ni en bostadsrätt kan banken räkna med att avgiften stiger om föreningen har mycket lån.

Så får du ett besked

Ansök om ett lånelöfte. Banken gör då kalkylen med dina egna siffror och ger ett preliminärt besked om hur mycket du kan låna. Har du småskulder kan det löna sig att betala av dem först. Kapitlet om ekonomi i snabbkursen om bostadsköp hjälper dig att sätta en budget innan du söker.

Källor

• Riksbanken: Kreditprövningen vid bolån (staff memo, juni 2024)
• Finansinspektionen: Den svenska bolånemarknaden, april 2025
• Finansinspektionen: FFFS 2016:16 om amorteringskrav
• Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter
• Bolån Radar: bankernas snitträntor

---

Innehållet är allmän information och inte finansiell eller juridisk rådgivning. Bolån Radar hämtar uppgifter från banker och myndigheter och kan inte garantera att de är fullständiga eller felfria. Prata med din bank eller en rådgivare innan du fattar beslut.