Första bostaden: 10 % kontantinsats ger 125 000 kr mindre att spara
En tvåa för 2,5 miljoner kr kräver 250 000 kr i insats, men månadskostnaden blir knappt 500 kr högre. Bankens kalkylränta avgör hur mycket du får låna.
Från den 1 april 2026 räcker det med 10 procent i kontantinsats. För en bostadsrätt för 2 500 000 kr behöver du 250 000 kr i stället för 375 000 kr. Det är 125 000 kr mindre att spara ihop.
Men bolånetaket säger bara hur mycket banken högst får låna ut. Om du får låna så mycket avgör bankens egen kalkyl.
Vad den nya regeln säger
Riksdagen beslutade i mars 2026 att höja bolånetaket från 85 till 90 procent när du köper en bostad. Regeln gäller lån som tas från och med den 1 april 2026. Samtidigt försvann det skärpta amorteringskravet. Det var kravet på 1 procent extra amortering om lånet var större än 4,5 gånger hushållets inkomst före skatt.
För en förstagångsköpare betyder det två saker:
- Du behöver mindre pengar sparade.
- En hög skuld i förhållande till lönen ger inte längre extra amortering.
Räkneexemplet: en tvåa för 2 500 000 kr
| 85 % bolånetak | 90 % bolånetak | |
|---|---|---|
| Kontantinsats | 375 000 kr | 250 000 kr |
| Bolån | 2 125 000 kr | 2 250 000 kr |
| Ränta per månad vid 2,68 % | 4 746 kr | 5 025 kr |
| Amortering per månad, 2 % | 3 542 kr | 3 750 kr |
| Summa per månad | 8 288 kr | 8 775 kr |
Räntan i exemplet är 2,68 %. Det var bankernas median för rörliga bolån i mars 2026, enligt Bolån Radars månadsrapport. Vilken ränta du kan få med 90 procents belåning visar personliga räntor, där bankernas rabatter för belåningsgrad räknas in.
Ränteavdraget på 30 procent sänker räntekostnaden till cirka 3 518 kr i månaden med det större lånet. Avgiften till föreningen kommer till, liksom el och hemförsäkring.
Det högre lånet kostar alltså knappt 500 kr mer i månaden. I gengäld behöver du spara ihop 125 000 kr mindre.
Med båda lånen ligger belåningsgraden över 70 procent. Därför gäller amorteringskravet på 2 procent av lånet om året i båda fallen.
Bankens kalkyl avgör
Innan du får ett lånelöfte gör banken en kvar att leva på-kalkyl. Banken tar din inkomst efter skatt och drar av:
- räntan på bolånet, räknad med en kalkylränta som är mycket högre än dagens ränta
- amorteringen
- avgiften till föreningen eller driftkostnaden för huset
- dina andra lån, till exempel CSN-lån och billån
- en schablon för levnadskostnader per vuxen och barn
Om det blir pengar kvar varje månad får du låna. Varje bank väljer sin egen kalkylränta och sin egen schablon. Enligt Riksbanken använde flera banker en kalkylränta på drygt 6 procent år 2024. Fråga din bank vilka siffror den använder i dag.
Så stor skillnad kan kalkylräntan göra. Med 2 250 000 kr i lån och en kalkylränta på 7 % som exempel räknar banken med 13 125 kr i ränta per månad. Det är mer än dubbelt så mycket som räntan du faktiskt betalar i dag.
Ett lägre krav på kontantinsats ändrar alltså inte hur mycket din lön räcker till. Har du en lön som bara räcker till ett lån på 2 000 000 kr, hjälper det inte att du har 250 000 kr sparat. Då är det lönen som sätter gränsen för köpet.
Kontantinsatsen måste vara dina egna pengar
Lånar du till kontantinsatsen med ett lån utan säkerhet räknar banken med det lånet i kalkylen. Det minskar hur mycket du får låna till bostaden. Räntan på ett privatlån är dessutom normalt högre än bolåneräntan.
Glöm inte kostnaderna runt köpet
Kontantinsatsen är inte det enda du behöver ha sparat. När du köper en bostadsrätt kan föreningen ta ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift. Flytt, möbler och en buffert för oväntade utgifter kostar också. En buffert är extra viktig när du lånar 90 procent. Om priserna sjunker 10 procent är lånet lika stort som bostadens värde.
Så går du vidare
- Räkna ut vad du kan betala i månaden med en högre ränta än dagens.
- Ansök om lånelöfte hos en eller flera banker. Fråga hur mycket du får låna och till vilken ränta.
- Läs föreningens årsredovisning innan du lägger bud. En hög avgift eller en förening med stora lån minskar hur mycket du får låna.
- Planera för att amortera 2 procent om året tills belåningsgraden är under 70 procent.
Källor
- Nya lagändringar ska ge fler möjlighet att äga sin bostad, regeringen.se
- Riksbanken: Kreditprövningen vid bolån (staff memo, juni 2024)
- Prop. 2025/26:119 Utveckling av makrotillsynsområdet, riksdagen.se
- Bolån Radars månadsrapport om snitträntor i mars 2026
Innehållet är allmän information och inte finansiell eller juridisk rådgivning. Bolån Radar hämtar uppgifter från banker och myndigheter och kan inte garantera att de är fullständiga eller felfria. Prata med din bank eller en rådgivare innan du fattar beslut.